简介销售额从1000亿快速增长到2000亿，旭辉集团要用了两年时间。但与之伴的，是公司债务规模剧增，融资成本下跌，利润率持续下降。

如今，25亿债券自由选择全部回售，考验着这家“2000亿房企富二代”的资金链。]article_adlist-->　　债市仔细观察　　作者| 王洪臣　　来源|债市仔细观察　　01　　资产两年刷一倍，刚性负债546亿　　近日，旭辉集团股份有限公司（下称“旭辉集团”）发布了公司发售的债券“2018旭辉03”的回售实行结果，回售金额总计25亿元，即全部自由选择了回售。

　　公开发表信息表明，“2018旭辉03”于2018年8月6日发售，计划发售规模12.5亿元，实际发售规模为25亿元，债券期限为2+1Y，票面利率5.46%，资金用途为支付公司部分已发售公司债券的回售金额。　　公开发表信息表明，旭辉集团为港交所上市公司旭辉有限公司（集团）有限公司（下称“旭辉有限公司”，0884.HK）在境内的主要运营实体。公司以商品住宅研发销售为核心，涵括小高层、别墅以及 LOFT 等，产品定位中高端，销售额于2019年突破2000亿元。

公司实控人为林中、林伟与林峰三兄弟。　　7月初，旭辉集团宣告称之为，根据筹措说明书中誓约，要求将“18旭辉03”最后一个计息年度的票面利率上调266个基点，即从最初的5.46%上调为2.80%。

所以，“2018旭辉03”此次自由选择全额回售，市场应该并不车祸。　　债市仔细观察（ID：bondreview）了解到，今年1-6月公司总计发售债券募资31.20亿元，即“20旭辉01”与“20旭辉02”，票面利率分别为3.80%与4.50%，皆大幅度高于此前发售的债券。　　企业预警合表明，旭辉集团目前债券延续规模为159.86亿元，债券为12只，其中一年内届满金额为31.21亿元。此外，公司1-3年内届满的债券金额相似100亿元，占到比多达了债券总量的60%。

　　此外，港股上市的旭辉有限公司目前延续有11只债券，其中还包括41.07亿美元债与26亿的人民币债券，金额合计大约为313亿人民币。如果将旭辉集团与旭辉有限公司所发售债券合计，总规模为大约473亿元。　　据上海新世界资信6月18日公布的追踪评级报告表明，公司主体评级为“AA+”，未来发展平稳。截至2019年底，公司总资产为2682.49亿元，总负债为2046亿元，其中刚性负债546.45亿元。

　　债市仔细观察（ID：bondreview）注意到，在2017年时，旭辉集团总资产还仅为1086.44亿元，两年时间快速增长160%，堪称快速增长。　　02　　净利润率连降，权益销售额占比过较低　　公开发表信息表明，旭辉集团创办于1992年，前身为“永升物业代理有限公司”。

在创立这家公司之前，林中已是厦门房地产市场的一名杰出地产销售经理。　　创业之后，林中率领公司很快关上局面，取得第一桶金。但他并不符合于做到中介，开始向开发商改变，创办“厦门永生旭日置业公司”。在厦门而立大位脚跟后，林中在2000年自由选择“定都”上海，进占一线城市，开始二次创业。

　　2004年11月，旭辉集团有限公司正式成立，开始在房地产市场全面发力。此后经过多年发展，2012年11月，旭辉集团再一在香港上市。

　　近年来，旭辉集团发展快速增长，仅用了两年时间，之后走完了从1000亿到2000亿的进阶之路，可谓“黑马”。　　据港股上市公司旭辉有限公司2019年财报表明，公司全年合约销售额为2006亿元，同比快速增长32%；营业收入547.66亿元，同比快速增长29.26%；构建总利润90.41亿元，同比快速增长27%。

　　但是，在规模较慢扩展的同时，这家“2000亿俱乐部富二代”的利润率却持续下降，2017-2019年度净利润率依序为19.32%、16.80%、16.51%，期间归母净利润率由15.17%渐降至11.75%。　　旭辉有限公司的营业总收入同比增长率也经常出现大幅下降态势，在2017-2019年营运总收入同比增长率分别为43.16%、33.13%、29.31%。

　　此外，旭辉有限公司财报表明，公司融资成本也在大幅度减少。数据表明，2019年公司营销及市场推广支出同比快速增长50.85%，行政支出同比快速增长37.09%，融资成本增加则超过97.38%。　　公开发表数据表明，2019年旭辉有限公司展开了多笔境外融资，如2019年1月发售4亿美元票息率为7.625%的二年期美元债券、2019年7月发售16亿元票息率为6.70%的两年期人民币债券、2019年11月发售5亿美元票息率为6.45%的四年期美元债券等等。

　　据债市仔细观察（ID：bondreview）理解，长期以来，与其他房企合作都是旭辉集团发展的最重要战略之一，但随着合作项目逐步进账及并表格项目比例提高，权益销售额占到比较低也沦为公司面对的最重要问题。　　2017年旭辉集团销售额首斩千亿时，旭辉权益销售额占到全口径销售额比例为53%，2018年没变化，在前15名房企中低于。

2019年为55%，提高并不大。而据克而瑞研究中心公布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》表明，TOP100房企2019年权益销售额占比为75%，远高于旭辉集团。　　如今，不论是国内运营主体旭辉集团，亦是港股上市的旭辉有限公司，对债券市场都非常器重。

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